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Plan Départemental de l’Habitat

Élaboré par l’État et le Département en collaboration étroite avec l’ensemble des territoires girondins et les partenaires Habitat, le plan départemental de l’Habitat (PDH) constitue un cadre de référence des politiques publiques en faveur de l’habitat en Gironde. Il contribue à lutter contre les déséquilibres et les inégalités territoriales et assure la cohérence entre politique de l’habitat et politique sociale. Il s’appuie sur la gestion des aides à la pierre de l’Etat confiée au Département en lien étroit avec Bordeaux métropole, délégataire des aides à la pierre sur son territoire et les aides apportées en propre par le Conseil Départemental.  

Le PDH de la Gironde 2015-2020 est composé d’orientations cadre, de cahiers territoriaux de l’habitat par grand territoire et d’un plan d’actions.

Trois défis l’animent : le logement pour tous, le soutien à l’équilibre des territoires participant à l’organisation polycentrique de la Gironde, et la mobilisation des acteurs et des collectivités pour accroître la capacité à agir.

Les communes Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU)

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, appelée Loi SRU, est un texte complexe qui modifie en profondeur le droit de l’urbanisme et du logement en France. L’article 55 de cette loi impose à certaines communes de disposer d’un nombre minimum de logements sociaux.

La loi a été élaborée autour de trois exigences :

  • Une plus grande solidarité,
  • L’encouragement au développement durable,
  • Le renforcement de la démocratie et de la décentralisation.

L’article 55 de la loi SRU vise à assurer une répartition équilibrée du parc social sur l’ensemble du territoire dans un objectif de mixité sociale et d’apporter des réponses aux besoins des ménages modestes qui s’expriment en tout point du territoire.

Pour répondre à cette exigence de mixité, cet article oblige certaines communes appartenant à des territoires bien intégrés et de taille suffisante pour mener une politique locale de l’habitat dynamique et volontaire, à disposer d’un nombre minimum de logements sociaux, proportionnel à leur parc résidentiel.

25 % ou 20 % de logements sociaux pour certaines communes

En application de la loi n°2013-61 du 18 janvier 2013, les obligations de construction de logements sociaux ont été renforcées. Les communes de plus de 3 500 habitants appartenant à des agglomérations ou intercommunalités de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants doivent ainsi disposer de 25 % ou 20 % de logement social, en regard des résidences principales, d’ici 2025. Le taux applicable dépend du niveau de tension sur la demande en logement social qui s’exprime sur le territoire concerné.

Par ailleurs, les communes de plus de 15 000 habitants en croissance démographique de plus de 5 %, ne se situant pas dans les territoires précités, et justifiant d’un effort de production supplémentaire au vu du fonctionnement de leur marché local de l’habitat, ont également l’obligation de disposer de 20 % de logements sociaux. Ces communes sont dites « isolées ».

Une échéance repoussée pour les communes nouvellement entrées dans le dispositif SRU

Par équité avec les communes soumises aux obligations de mixité sociale depuis l’origine de la loi, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) a prévu de repousser l’échéance de 2025 pour les communes soumises pour la première fois aux obligations SRU à compter du 1er janvier 2015. Celles-ci disposent de 5 périodes triennales pleines pour atteindre le taux légal, de 25 % ou 20 % de logement social selon les cas.

Des communes exemptées

La loi Égalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017 a révisé les conditions d’exemption des communes du dispositif SRU. Ces dispositions permettent ainsi par décret, pris sur proposition de l’intercommunalité d’appartenance et après avis du préfet de région et de la commission nationale SRU, d’exempter les communes où l’application des obligations SRU ne serait pas pertinente, soit :

  • Au vu de la faiblesse de l’indicateur de tension sur la demande de logement social lorsque la commune appartient à une agglomération de plus de 30 000 habitants (soit une tension sur la demande de logement social -rapport entre demande en stock et attributions sur un an- inférieure à 2) ;
  • À défaut d’appartenance à une telle agglomération, au regard de l’insuffisance de la desserte de la commune par le réseau de transport en commun, depuis les bassins d’activités et d’emplois ;
  • En raison d’une « constructibilité » contrainte de la majeure partie du territoire urbanisé de la commune, en raison de servitudes environnementales (bruit, risques naturels ou technologiques…).

Ce décret, pris par le ministre en charge du logement en début de chaque période triennale, fixe, pour une durée de trois ans, la liste des communes exemptées des obligations de mixité sociale.

La fixation d’objectifs de rattrapage et le bilan triennal

Les communes déficitaires en logements sociaux, y compris celles exonérées du prélèvement sont soumises, tous les 3 ans, à des obligations de « rattrapage », qui sont à la fois :

  • Quantitatives : il est fixé aux communes un nombre minimal de logements sociaux à financer ou à mettre en service sur la période triennale, qui doivent les amener à produire du logement social, en vue d’atteindre le taux légal applicable à l’échéance de 2025.
  • Qualitatives : les logements sociaux financés sur la période triennale doivent respecter une répartition équilibrée, avec un minimum de 30 % de logements très sociaux -dits PLAI- pour loger les ménages à très faibles ressources et a contrario un maximum de 30 % (ou 20 % dans certains cas) de logements sociaux -dits PLS- destinés aux ménages dont les plafonds de ressources excédent le logement social classique mais qui rencontrent des difficultés pour se loger dans le libre. Il ne s’agit pas non plus de logements « intermédiaires » qui ne sont pas considérés comme du logement locatif social.

À l’issue de chaque période triennale, un bilan des réalisations des communes soumises à la loi SRU est réalisé pour vérifier si celles-ci ont satisfait à leurs obligations de rattrapage. Selon la situation de la commune et les contraintes locales, le préfet peut décider de sanctionner des communes n’ayant pas rempli leurs objectifs. À cet effet, le préfet prend un arrêté de carence, après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH) et de la commission nationale SRU, à l’encontre de la commune.

La prononciation de la carence entraîne la possibilité de majorer le prélèvement annuel et donne le pouvoir au préfet de se substituer au maire par le transfert de certaines compétences dévolues au maire hors carence afin de produire du logement social sur la commune « carencée ».

La méthode de calcul inclut notamment les logements suivant :

  • Les logements sociaux
  • Les logements sociaux vendus à leur occupant, pendant une durée maximale de 10 ans
  • Les logements en accession via les dispositifs de PSLA, prêt social location accession (pendant la phase locative, et pendant une durée de 5 ans à compter de la levée d’option), et de BRS, bail réel solidaire.

La loi relative à la mobilisation du foncier et au renforcement de obligations de production des logements sociaux a modifié la loi SRU et impose depuis 2013 aux communes un minimum -sauf exception- de 25% de logements sociaux. Les communes ne respectant pas le quota imposé se verront prélevées de manière importante pour chaque logement manquant.

Dans le cas où une commune ne met pas ou insuffisamment en œuvre son obligation de réaliser des programmes de logements sociaux, le représentant de l’Etat peut se substituer à la commune pour la mise en place de mesures comme déléguer le droit de préemption urbain à un bailleur social ou à l’EPF Nouvelle Aquitaine ou délivrer au nom de l’Etat un permis de construire autorisant la construction de logements sociaux sur la commune.